| ESTIMATION DES BIENS IMMOBILIERS : tableau de phasage méthodologique | |||
| Libellé | Commentaire | ||
| TRAVAUX PRÉPARATOIRES | |||
| Définition de la mission convenue avec le client. | Evaluation détaillée ou succincte – rapport d’expertise ou avis de valeur (ce dernier n’étant pas assimilé à une expertise) | ||
| Etablissement du devis détaillé et commande du client | |||
| Recueil de l’acte de propriété du ou des biens à estimer | Il est conseillé de consulter le portail Géofoncier et d’éditer le rapport de consultation. Le géomètre-expert demande communication de l’acte soit auprès du client, soit auprès du notaire, soit auprès du service de la publicité foncière. | ||
| Demande de la fiche d’immeuble auprès du service de la publicité foncière. | La fiche d’immeuble permet d’avoir connaissance de l’historique du ou des biens immobiliers | ||
| Recueil et analyse de l’assiette foncière et des servitudes de droit privé. | L’assiette foncière est définie à partir de l’étude du titre de propriété, complétée de tout document utile (fiche d’immeuble, conventions, cadastre, PV de bornage,…). | ||
| Analyse des règles d’urbanisme et des servitudes d’utilité publique. | Les règles d’urbanisme portent notamment sur le zonage dans lequel se situe le ou les biens à estimer, sur les capacités de stationnement, les changements de destination éventuels et la possibilité ou non de création de surfaces habitables. Analyser l’accessibilité si ERP. | ||
| Analyse des règles définies à l’article L111-6-1 du CCH. | Les règles définies à l’article L111-6-1 du CCH portent notamment sur les interdictions d’habiter, arrêtés d’insalubrité, de non péril, logements catégorie IV de la loi de 1948, superficie et volumes minimaux, alimentation EP, EU, électricité, diagnostic amiante et plomb, etc… | ||
| Analyse des règles relatives au logement décent | Conformément au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 | ||
| Analyse d’autres renseignements administratifs ou juridiques éventuels | Documents collectés auprès de la chambre d’agriculture, du service des domaines, etc…. Par exemple, avis du service des Domaines, de la SAFER, droit de préemption, rapport de diagnostic immobilier, … | ||
| Analyse des états des risques naturels et technologiques | |||
| Analyse des conditions particulières du ou des biens. | Bien libre ou occupé, etc… | ||
| Recueil du règlement de copropriété et des modificatifs publiés ainsi que des plans éventuellement annexés. | Pour le cas d’un bien situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. | ||
| VISITE DES LIEUX – EXPERTISE | |||
| Déplacement sur les lieux et visite du ou des biens à estimer. | Il convient de préciser au client le nom de la personne qui visitera le ou les biens ainsi que la date de la visite. | ||
| Recueil des superficies ou surfaces nécessaires à l’estimation du ou des biens. | Contenance cadastrale, superficie réelle d’un terrain ou surface des différentes parties d’un bâtiment (notamment surface de plancher, surface habitable ou superficie privative dite »loi Carrez »). | ||
| Discussion sur le choix de la ou des méthodes d’évaluation. | Comparaison avec des biens similaires, méthode par le revenu (capitalisation ou actualisation), coût de remplacement, méthode indiciaire, méthode par sol et construction, méthode dite du « bilan du promoteur » ou méthode des ratios professionnels pour des biens à caractère spécifique, …Il convient de faire une étude de marché pour définir des points de comparaison et disposer d’éléments de jugement. | ||
| RÉDACTION DU RAPPORT | |||
| Rappel de la mission. | Le volume et le détail des diligences ainsi que la finalité de la mission sont définis conjointement avec le donneur d’ordre (particulier ou professionnel) préalablement au démarrage de la mission (rapport détaillé, rapport synthétique, certificat d’expertise ou avis de valeur non assimilé à une expertise estimative). Il convient de mentionner les clauses de réserves (surfaces, superficies, urbanisme, environnement/contaminations, diagnostics techniques…) ainsi que les clauses de non communication et d’autorisation préalable pour publication. | ||
| Situation géographique et désignation cadastrale et juridique du ou des biens. | Le volume et le détail des diligences sont définis conjointement avec le donneur d’ordre préalablement au démarrage de la mission (rapport détaillé, rapport synthétique ou avis de valeur non assimilé à une ou certificat d’expertise). | ||
| Description du ou des biens. | Consistance (terrain ou bâtiment), contenance cadastrale, surface ou superficie, équipements existants, état général, état d’entretien, diagnostics immobiliers s’il y en a, situation locative … | ||
| Statut juridique du ou des biens. | Servitudes, baux, statut du propriétaire, … | ||
| Contexte urbanistique. | Présenter de manière synthétique la zone d’analyse et apporter des commentaires si besoin. | ||
| Appréciation qualitative. | Il faut que le rapport soit clair, concis et précis (analyse du marché, étude des références utilisées) | ||
| Calcul de la valeur à partir d’une méthode principale | |||
| Calcul de la valeur à partir d’au moins une méthode de recoupement | |||
| Conclusion. | Paginer, dater et signer le rapport, préciser la date de la valeur du ou des biens estimés ainsi que le régime fiscal applicable (TTC ou net vendeur HT) | ||
| Annexes. | X | Liste des documents demandés (Photos, plans …) et non communiqués | |
